一、收益法估价理论
收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。收益法以预期原理为基础，即决定资产价值的不是过去的因素，而是未来的因素，其基本思路可以粗略表述如下：将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获得净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的收益现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价值。收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产，但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化，常用的计算公式为V=a/r［1-1/(1+r)n］，V代表房地产价值，a代表净收益，r代表资本化率，n代表收益年限。
出租型房地产是收益法估价的典型对象，其净收益根据租赁资料来求取。房地产的收益通常有有形收益和无形收益，在求取净收益时不仅要考虑有形收益，还要考虑无形收益，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。另外，还要注意房地产的实际收益和客观收益。实际收益是现状下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价，因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大，如果将实际收益资本化，会得到不切实际的结果。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益，它才能作为估价的依据。实际工作中净收益通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税(包括房产税、营业税及附加、土地使用税，但不包括所得税)和租赁代理费等后的余额。租赁收入根据市场租金调查后得出，如果与正常客观的情况不符，则应进行适当的调整修正。维修费一般取租赁收入的2％，管理费取租赁收入的3％，保险费取租赁收入的3％，房产税取租赁收入的12％，营业税及附加中的增值税额
上述各公式中的数字都是取自资产负债表、损益表、纳税申报表和有关帐户，利用这些公式，审计人员就可直接验证现金流量表中有关项目的金额是否正确。
由于不同企业的现金流量表中的要素不尽相同，而各企业对现金流量管理的策略和方法也有其不同的特点，CPA在审计现金流量表时，应根据企业的不同特点，正确认识现金流量的内在规律，客观地分析、评价企业的现金流量信息，以科学分析态度，为企业降低风险，提高资金的运用效益。取租赁收入的55％，土地使用税根据当地政府规定扣除。
收益年限根据土地使用年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限，为尚可使用的经济寿命年限，经济寿命年限从建筑物竣工验收合格之日起算，建造期不应计入。另外，土地是有期限的使用权，建筑物的经济寿命与土地使用年限可能不一致。对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限。如果是建筑物的经济寿命早于或与土地使用年限一起结束的，就根据建筑物经济寿命年限确定未来可获收益的年限。
资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。
可以将购买收益性房地产看成一种投资行为：这种投资所需投入的资本额，是房地产的价格；试图获取的收益，是房地产预期会产生的净收益。因此，资本化率实质上是一种投资收益率。在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要获取较高的收益，就意味着要承担较大的风险；或者有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有有较高的收益的吸引，投资者才愿意做有较大风险的投资。所以，从全社会来看，收益率与投资风险相联，风险大者收益率也高，反之则低。资本化率常用安全利率加风险调整值得出。安全利率是无风险投资的收益率，一般取一年期国库券利率；风险调整包括对投资风险、管理负担和投入资金缺乏流动性的各项补偿。其中，流动性是指在不损失太多价值的条件下，将非现金资产转换为现金的速度，速度越快则流动性越好，反之越差。房地产买卖通常耗时甚久，在市场上不易找到合适的买者，因此房地产缺乏流动性。投资风险、管理负担和缺乏流动性的补偿是根据估价对象所在地区现在和未来的经济状况、估价对象的用途及新旧程度等来确定。此外，投资估价对象也可能得到某些额外的好处，投资者因此会降低所要求的收益率，所以，还应扣除这种投资带来的实惠。
二、收益法估价运用
(一)遵义市中华北路为遵义市中心城区较繁华的街道，街道两旁店铺林立，与遵义最繁华的商业街中华南路相连，且历史较长，是经过改造的旧城区，区域条件好，交通便利，各项基础设施设备完善，人口聚居程度高，房地产市场活跃，近年来不断地进行着旧房的拆迁改造，商品房市场发达。根据我们搜集到的多个交易实例，近两年中华北路商业用房房价较平稳，售价在13000—14000元每平方米，2003年5月，中华北路中段的恒灯饰布艺综合广场竣工，该广场一楼临街部分分隔为临街宽度为3-4米、进深为16米的独立店铺对外出售，实际售价为13400元每平方米，一个体户购买了两间店铺，使用年限50年，面积107平方米，总价1433800元。
按收益法对市场价格进行验证：
中华北路租金市场发达，根据近两年搜集到的租金交易实例，租金稳定在50～60元每平方米每月。仍以上述投资人为例，该投资人购买店铺后很快就出租给一公司，出租时间2003年6月1日～2008年6月1日，出租期间租金水平不变，月租金6500元，折合607元每平方米。
收益法计算公式
V=a／r〔1－1／(1+r)n〕确定a、r
a=年总收入一年总费用
(1)年总收入＝6500×12＝78000元
(2)年总费用
①不考虑个人所得税
年总费用＝房产税+营业税及附加+城镇土地使用税＝78000×(12％+55％)+8×107＝14506元(根据实际情况不考虑维修费、管理费、保险费及租赁代理费)
a=78000-14506=63494元
②考虑个人所得税
年总费用＝房产税+营业税及附加+城镇土地使用税+个人所得税＝78000×(12％+55％)+8×107+78000×(1-20％)×20％=26986元(根据实际情况未考虑维修费、管理费、保险费及租赁代理费)
a=78000-26986=51014元
(3)r=安全收益率+风险调整值
安全收益率取1年期国库券利率225％
中华北路是旧城区，有一定的城市发展历史，人口稠密，房地产市场也较成熟，投资商业店铺风险小，这里可不考虑风险调整值。
(4)V=a／r［1-1／(1+r)n］
①不考虑个人所得税
V=63494／225％(1-1／(1+225％)50)=1894305
②考虑个人所得税
V=51014／225％［1-1／(1+225％)50］=1521963
从上述计算可知，如果考虑个人所得税，收益法验证的结果接近市场售价，不考虑个人所得税，收益法验证的结果偏离市价较多。所得税的扣除与否对评估值的影响较大。
现行收益法评估理论扣除项目不含所得税。但我以为，收益法是以租金收入及扣除费用为基础计算的，在租金收入一定的情况下，扣除费用的多少决定了评估值的多少，事实上，所得税是商业房地产房租收入重要的抵减部分，它直接减少了投资者的净收益。
(二)关于折旧
折旧包括3个方面，即实体折旧、功能折旧、经济折旧。实体折旧是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能不断下降，价值逐渐减少；功能折旧是由于消费关念变更、技术进步等原因导致的功能方面的相对残缺、落后或不适用造成的价值损失；经济折旧是外部各种因素造成的价值损失。估价上的折旧与会计上的折旧不同，估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，而是减值修正；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。在会计上，资产原值不随时间的变化而变化，在估价上，资产原值为重新购建价格，而且是估价时点的。在会计上，资产原值与折旧的差额称作资产的账面价值，它无需与市场价值相一致；在估价上，重新购建价格与折旧的差额被视为资产的实际价值，它必须与市场价值相一致。
收益法评估理论扣除项目不含折旧费，但有些评估资料在介绍此方法时扣除项目含折旧费。根据实际情况，房地产是有使用年限的，收益法就是计算在使用年限内折现后的现金净流量，与房地产的折旧没有关系。
(作者单位：遵义开元会计师事务所）
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